各地关于土地增值税成本对象分类的规定（截至2020.05）

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目录

01

中央的规定

02

北京的规定

03

江苏的规定

04

浙江的规定

05

广东的规定

06

湖北的规定

07

江西的规定

08

福建的规定

09

广西的规定

10

河南的规定

11

辽宁的规定

12

宁夏的规定

13

云南的规定

14

重庆的规定

15

山东的规定

16

安徽的规定

17

陕西的规定

18

天津的规定

19

海南的规定

01

中央的规定

第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 

02

北京的规定

北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》(京地税地[2003]73号)

对于地下室和地下车库等地下设施，凡能出具人防证明或单独出售的，在界定是否属于普通标准住宅时不计入总面积。

八、关于计税单位问题

根据《实施细则》第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产，应分别按单位工程(栋号)计算缴纳土地增值税。普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的，一律按规定征税。成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。

03

江苏的规定

二、土地增值税核算对象（条款失效）

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。

江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知(苏地税发[2004]58号)（全文废止）

一、预征范围

除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

转让商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍按原规定执行。

二、核算对象

1、按实清算项目中不同类型房屋核算问题

纳税人应当金根据不同类型开发产品（普通标准住宅、其它类型住宅、其它类型房产）分别计算应缴土地增值税，独立建造的房产同时包含其它类型住宅和其它类型房产的应合并以地上建筑面积最大的类型确定为清算类型。开发产品类型可参考《建筑工程规划许可证》确定，建筑工程规划许可证未明确的或者规划许可证与实际不一致的，应根据商品房的实际形态或实际用途确定。

04

浙江的规定

宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知(甬地税二[2010]106号)（条款失效）

七、清算时房地产类型的分类计算问题

对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：

第一类：普通住宅。

第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。

第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。

第四类：单体别墅。

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答

问题三：对同一项目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应如何计算征收土地增值税？

答：对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条规定应分别核算土地增值额；根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[95] 48号）第十三条规定，对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(丽地税政[2007]87号)

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

05

广东的规定

十四、同一房地产项目中穗既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题（续一）的处理指引(穗地税函[2009]329号)（全文废止）

六、关于同一项目中，既建造普通住宅又建造其他商品房的，是否分别清算的问题

依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)要求，同一项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。

第七条  纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好项目财务会计核算工作。纳税人分期开发项目或者同时开发源多个项目的，以土地增值税项目登记的项目为单位，分别核算和归集收入、成本和费用。同一个项目既建造普通住宅，又建造非普通住宅、其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

06

湖北的规定

湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见(鄂地税发[2013]44号)（全文废止）

三、关于经济适用房土地增值税清算问题 

房地产开发项目中既有经济适用房又有非经济适用房开发产品的，经济适用房应并入住宅类并按规定分别计算增值额，进行土地增值税清算。《省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2008〕211号）第三条第二款同时废止。

07

江西的规定

江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知(赣地税发[2008]76号)（全文废止）

一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其增值额的计算问题

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。

同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。

08

福建的规定

福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法[试行]》的通知 （闽地税发[2005]195号）（全文废止）

第十七条　对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

09

广西的规定

三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题 

（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。 

五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题

（一）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。

10

河南的规定

五、关于地下室、车库的归属问题。

房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。（条款失效）

房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

三、关于车库、地下室归属问题

房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

（三）关于普通标准住宅与商业用房同体如何计税问题

我省有许多临街普通标准住宅与商业用房是同一体的，即：底层是商业性用房，上层部分是住宅楼房或其他用房。一般情况下，企业是将“同体房”作为一个项目核算的。有偿转让时，应根据土地增值税的有关规定，按照各地普通标准住宅的划分标准，分别核算商业用房和普通住宅的开发成本及费用，正确分摊有关费用，分别计算增值额。凡不能准确核算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税优惠。

（一）普通标准住宅与其他用房同体的扣除项目问题

普通标准住宅与其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计算扣除项目时，应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。

濮阳市地方税务局关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）

第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 

11

辽宁的规定

第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》(辽政发[2005]53号)规定的标准执行。

三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题

对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

（七）关于项目类型的有关问题

本通知中的“住宅”和其它类型房地产按《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所列明的项目类别进行区分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相关政策执行。

纳税人改变原房地产开发项目的类型、用途的，如“公建”改为“住宅”、“住宅”改为“公建”等，能够向主管税务机关提供政府部门准予其改变类型、用途的批准文件或文书的，主管税务机关可允许纳税人适用相关土地增值税政策；不能够提供批准文件或文书的，仍应按原批准类型、用途适用相关土地增值税政策。

12

宁夏的规定

第一条 ……

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的请示（银地税发[2007]214号）

(二)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的混合开发项目，应分别计算增值额(对普通住房增值额占扣除项目金额在20%以下的免征土地增值税)。

13

云南的规定

对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。

14

重庆的规定

七、关于土地增值税计税单位问题

为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。

《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》(渝地税发[2010]167号)下发后，部分区县局对清算项目中不同类型开发产品分别计算增值额的规定有不同理解。为统一不同类型房地产开发产品的划分，经请示总局同意，现就有关问题明确如下：

对房地产开发产品应划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型。在土地增值税清算过程中，应按不同类型开发产品分别计算计税收入、扣除项目金额、增值额和增值率。

15

山东的规定

第二十条　房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入，可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。

可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。

根据《办法》第十四条“各市税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算”的要求

16

安徽的规定

一、关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题

在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。

17

陕西的规定

纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必须分别按照“普通住宅”“非普通住宅”两类核算土地增值额计算土地增值税。

纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。

18

天津的规定

三、关于同一项目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅计算增值额问题

在土地增值税清算时，房地产开发企业在同一项目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并计算增值额。

19

海南的规定

同一土地增值税项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在预征时应分别适用预征率，计算缴纳土地增值税；在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

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